公寓和住宅的区别(公寓和住宅哪个好)

2020-05-29 22:47 

在购房过程中,尤其是刚需购房者都会遇到同样的问题“住宅和公寓的区别;买公寓孩子能不能上学;公寓可不可以落户”等等。这次和大家分享下公寓和住宅到底有什么区别,什么情况下适合买公寓,什么情况下适合买住宅。

在房地产政策方面公寓和住宅的区别

公寓:大家都会关注到的一个非常重要的问题是产权。公寓的产权是40年。那么有人会问到:公寓40年产权是不是小产权房?在这里明确的告诉大家,公寓不是小产权房,而是国家规定的正规大产权房,属于商业地产的一个分类。

什么是小产权房?

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”,俗称“村证房”。

住宅:正规的住宅毋庸置疑,产权年限是70年。

但自2015年3月1日正式施行不动产权登记制度后,产权的问题变得不再那么特别的重要。无论是70年的住宅还是40年的公寓,在使用权限到期后,可以无任何前置条件的进行年限续签,但需要缴纳一部分土地出让金,土地出让金是一次性交的,并不是每年都需要缴纳。具体缴纳的金额,根据现在的政策不会超过5位数。

在银行贷款方面的区别:

公寓:首付比例最低50%,最高贷款年限为10年。无法使用公积金贷款,贷款利率一般比住宅要高。

住宅:首付比例最低为20-30%,最高贷款年限为30年,可以使用公积金贷款,贷款利率现在是参考贷款市场报价利率(LPR)进行相应的调整。

2020年1月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.15%,5年期以上LPR为4.80%

在落户和教育方面的区别:

公寓:根据相应的政策规定,公寓普遍无法进行落户,无法享受片区内上学教育的名额(特殊的除外)

住宅:可落户,可享受片区内教育。

在二手交易上的区别:

公寓:属于商业地产,在二手交易时税费比较高,具体如下:

卖方:

1、营业税及其附加税:(合同价-买入价)×5.65%;

2、土地税:(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然税额)×系数;

注:(1)自然税额=买入价×5%×房屋年限(按产证记载时间足年算)。(2)系数:(合同价-买入价-买入的契税-营业税)/买入价<50%,系数选30%;50%<(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然税额)/买入价<100%,系数选40%;

3、个人所得税:(合同价-买入价-买入的契税-营业税)×20%;

4、印花税:合同价×万分之五;五、评估费:合同价×千分之三。

买方:

1、契税:合同价×3%;

2、交易手续费:合同价×2.5‰(没错,是千分之2.5,100万的合同,交易手续费要2500元,而且是下家单方出);

3、印花税:合同价×万分之五。

正是因为公寓的交易税费比较高,所以在市场上的流通性比较差。

住宅:

1、对居民个人转让普通住宅的,暂免征收土地税;印花税为房屋买卖成交价的0.05%税率为20%;普通住宅的契税为2%,高档商品房契税为4%。

2、按照新的政策新政营业税有满两年的政策,满两年的房子不用缴纳营业税,满五年的房子不用缴纳个税。不满两年的营业税房屋评估总额×5.6%;

在建筑方面的区别

公寓:在建筑上通常为塔楼,“回”字型或“工”字型的建筑。

塔楼建筑:

工字建筑:

因其在建筑上的特性,户数多,比较密集等原因,根据消防安全的规定,普遍的无法通天然气、暖气。但近些年政策在不断的变化,已经有部分公寓项目可以通天然气和暖气了。

住宅:普遍的住宅建筑为两梯四户、两梯三户,比较高端的住宅是两梯两户。

两梯四户:

两梯两户:

在房地产市场上,也有部分项目是两梯五户、两梯六户等。

公寓的部分特点:

♥面积小,单价低,总价低。如果居住适合过渡期;

♥一般的公寓位置都比较好,在资源配套集中区(如商场、地铁等);

♥如果投资,主要以出租的租金作为回报;

♥因其交易税费高的原因,市场流通性相比住宅要差些,不适合投机倒卖;

♥可商住两用,比较灵活;

♥因其地里位置好,所以租金普遍比同位置的住宅持平或略高;

♥年轻时尚,适合单身白领或小两口过渡;

♥公寓一般为商水商电,物业费比住宅高,不通天然气和暖气;

住宅的部分特点:

♥普通住宅的面积普遍在80㎡以上,单价高,总价高;

♥位置分布比较广泛,价格也随着位置的不同发生变化;

♥目前投资住宅主要以保值为目的,目前的市场环境不适合投机倒卖。房价疯涨的一部分原因就是因为投机倒卖炒房导致的;

♥因其交易税费低、需求量大,所以市场流通性比较好;

到底是买公寓好还是买住宅好?

这个问题比较泛泛,具体的要根据自己的需求来做选择。并不是买公寓不好,也不是买住宅就一定好。

如果你是刚需首付够的话,首选肯定是住宅。但钱不够,同时又想住的位置好、资源配套好,那就建议入手公寓进行过渡。

如果你是投资(非投机),公寓也许是一个不错的选择。

个人觉得,公寓比较适合创业者选择,相比写字楼的话要合适。

PS:有些人说自己买了公寓就是个坑!其实坑不坑主要是根据自己的需求来选择的,你有用买了就不坑,如果只是跟风购买,小编也无话可说。

如果是坑,那为什么好位置的公寓经常会一扫而空?买市中心好位置公寓的人都不差钱,难道这些人是傻子?你细品,再细品!

投机者勿碰公寓!投机者勿碰公寓!投机者勿碰公寓!

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